Улаанбаатар хотын орон сууцны үнэ 2026 оны дөрөвдүгээр сарын байдлаар өмнөх оны мөн үеэс 9.3 хувиар өссөн байна. Салбарынхны үзэж буйгаар энэ өсөлтөд зөвхөн шинэ төслүүдийн үнэ нөлөөлөөд зогсохгүй төвийн бүсийн өндөр эрэлт, дэд бүтцийн төвлөрөл, ипотекийн зээлийн хүлээлт, түрээсийн зах зээлийн дарамт зэрэг олон хүчин зүйл давхар нөлөөлж буй аж.

2023 оны нэгдүгээр сарыг суурь түвшин гэж үзвэл орон сууцны үнийн индекс 1.43-т хүрчээ. Энэ нь сүүлийн жилүүдэд зах зээл тогтвортой өсөж ирснийг харуулж байна. Ялангуяа хуучин орон сууцны үнэ шинэ байрнаас илүү хурдацтай өссөн нь анхаарал татаж байна. Статистик мэдээллээр хуучин байрны үнэ жилийн дүнгээр 10 хувь, шинэ орон сууцных 7.4 хувиар нэмэгджээ.

Үнийн хувьд шинэ орон сууцны нэг ам метрийн дундаж үнэ 5.75 сая төгрөгт хүрсэн бол хуучин орон сууцных 5.89 сая төгрөг байна.

Хотын хамгийн өндөр үнэтэй бүс Сүхбаатарын талбай, 220 мянгатын орчим байна. Энд шинэ орон сууцны нэг ам метрийн үнэ 11.74 сая төгрөгт хүрч, нийслэлийн дунджаас хоёр дахин өндөр үнэтэй байгаа юм. Харин хамгийн хямд бүсээр Таван шар орчим нэрлэгдэж байгаа бөгөөд шинэ байрны нэг ам метрийн үнэ 3 сая төгрөг, хуучин байрных 3.16 сая төгрөг байгаа нь төвийн бүсүүдтэй харьцуулахад бараг гурав дахин бага үзүүлэлт болжээ. Нөгөө талд Яармаг орчмын үнэ харьцангуй тогтвортой байгаа нь шинэ төслүүд олноор хэрэгжиж, нийлүүлэлт өссөнтэй холбоотой гэж шинжээчид үзэж байна.

ТҮРЭЭСИЙН ДАРАМТ НЭМЭГДЭЖ БАЙНА

Орон сууц худалдан авах боломж хумигдах тусам иргэдийн сонголт түрээсийн зах зээл рүү шилжиж эхэлжээ. 2026 оны дөрөвдүгээр сарын байдлаар нэг өрөө байрны сарын дундаж түрээс 1.27 сая төгрөг, хоёр өрөө байрных 1.81 сая төгрөг, гурван өрөө байрных 2.78 сая төгрөгт хүрсэн байна.

Хамгийн өндөр түрээстэй бүс мөн л Сүхбаатар дүүрэг хэвээр байна. Тухайлбал, 220 мянгат орчимд гурван өрөө байрны сарын түрээс 4.47 сая төгрөгт хүрсэн нь дундаж өрхийн сарын орлогоос давсан үзүүлэлт болжээ.

Энэ нь орон сууцны үнэ өсөхийн хэрээр зөвхөн худалдан авах зах зээл бус, түрээсийн дарамт ч мөн зэрэгцэн нэмэгдэж байгааг харуулж байна.

ИПОТЕКИЙН САНХҮҮЖИЛТ ХАМГИЙН ТОМ СОРИЛТ ХЭВЭЭР

Зах зээл дээр орон сууцны нийлүүлэлт тодорхой хэмжээнд байгаа ч ипотекийн санхүүжилтийн хүртээмж хамгийн том асуудал болоод байна. Эх үүсвэрийн хомсдолоос шалтгаалан олон мянган иргэн банкны дараалалд хүлээгдэж байгаа аж.

НОСК-ийн захирал М.Говьсайханы мэдээлснээр, өнөөдрийн байдлаар 35 мянга орчим иргэн ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлт гарган хүлээлтэд байгаа бөгөөд зарим нь хоёр, гурван жилийн турш дарааллаа хүлээж буйг онцолсон юм.

Түүний хэлснээр Засгийн газраас ипотекийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх, зөвхөн зургаан хувийн ипотекийн зээлд төвлөрөх бус илүү олон сонголттой санхүүгийн бүтээгдэхүүн бий болгох чиглэл барьж байна. Өөрөөр хэлбэл, зургаан хувийн ипотекийн зээлээ олон жил хүлээхийн оронд 12-14 хувийн хүүтэй арилжааны банкны зээл болон хөнгөлөлттэй ипотекийн дундах “завсрын бүтээгдэхүүн” хэрэгтэй болсон гэж үзэж байгаа аж.

“ХАМТЫН ӨМЧЛӨЛИЙН ИПОТЕК” ШИНЭ ГАРЦ БОЛЖ МАГАДГҮЙ

Засгийн газрын түвшинд яригдаж буй шинэ хувилбаруудын нэг нь “хамтын өмчлөлийн ипотек” юм. Энэ тогтолцоо нь олон улсад “shared ownership mortgage” нэрээр хэрэгждэг бөгөөд иргэн орон сууцныхаа тодорхой хэсгийг ипотекийн зээлээр авч, үлдсэн хэсгийг түрээсийн хэлбэрээр ашиглан, боломжтой үедээ аажмаар бүрэн өмчлөх зарчимтай.

Тухайлбал, байрныхаа 50 хувийг ипотекийн зээлээр санхүүжүүлж, үлдсэн 50 хувьд түрээс төлөх боломжтой. Харин орлого нэмэгдэх эсвэл санхүүгийн боломж бүрдэх үед үлдсэн хувиа худалдан авч бүрэн өмчлөх зохицуулалттай юм.

Салбарынхан энэхүү загвар нь залуу гэр бүлүүд болон урьдчилгаа төлбөр бүрдүүлэх боломжгүй иргэдэд шинэ гарц болж магадгүй гэж үзэж байна.

Мөн өмнөх Засгийн газрын үед яригдаж эхэлсэн Орон сууцжуулалтын банк байгуулах асуудал үргэлжилж байгаа аж. НОСК-ийн захирал М.Говьсайханы мэдээлснээр, тус банкны тухай хуулийн төсөл боловсруулагдаж байгаа бөгөөд ойрын хугацаанд Засгийн газрын хуралдаанаар хэлэлцэхээр төлөвлөжээ.

Хэрэв уг банк байгуулагдвал ипотекийн санхүүжилтийн тогтолцоог тогтвортой болгох, урт хугацааны эх үүсвэр бүрдүүлэх, орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлэхэд чиглэсэн тусгай институц бий болно гэж үзэж байна.